RELATÓRIO PREMIUM
Fundos Imobiliários de Gestão Passiva
Candidados à Seleção
Os FIIs de gestão passiva possuem as menores taxas de administração. Mas o principal motivo pelo qual alguns investidores gostam desse tipo de FII é a minimização do risco de gestão ativa: emissões frequentes e prejudiciais, alavancagens caras, entre outros artifícios que podem beneficiar o gestor em detrimento do cotista.
A tese é que o conflito de interesses é menor na gestão passiva. Comprar um FII passivo é se expor somente ao risco imobiliário. No caso dos FIIs ativos, há mais um risco: o da possível “diluição ativa” do patrimônio do cotista.
Os candidatos da seleção dos insiders da gestão passiva são gestores que:
- gerem ou administram FIIs passivos
- ou investem em FIIs passivos de forma relevante.
A seleção final é composta por 4 FoFs (Fundos de Fundos Imobiliários) escolhidos entre 6 candidatos, com diferentes pesos.
Esses insiders vivem o dia-a-dia dos imóveis, enquanto os analistas de fora baseiam suas opiniões nos relatórios que os próprios insiders escreveram.
Nas carteiras de FIIs, combinamos dados trimestrais da CVM com outros documentos, como os relatórios mensais de gestão. Dessa forma, obtemos dados mais recentes do que os trimestrais. O atraso é irrelevante para o investidor que quer montar um portfólio de FIIs de longo prazo.
Alguns FIIs passivos da carteira podem estar com problemas de vacância entre outros. Podem não estar pagando dividendos. E também podem ser apenas pequenas posições especulativas dos gestores com liquidez muito pequena no mercado. Por isso, a carteira de FIIs de gestão passiva se destina somente a investidores experientes e que estejam dispostos a pesquisar mais sobre os ativos antes de investir.
Performance da Carteira Top 10
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Ao contrário do que parte da Internet prega, não é factível superar o Mercado usando informações públicas. Para ganhar da média de forma consistente, é preciso ter algum “edge“: o conhecimento exclusivo, no jargão financeiro.
Casas de análise, especialistas e corretoras fazem recomendações com base em dados contábeis públicos + análise fundamentalista ou gráfica de livro-texto. Como nada disso pode ser considerado “edge”, eles empatam com o Ibovespa no longo prazo. E não poderia ser diferente. Este é um fato não apenas teoricamente esperado, como também empiricamente comprovado pela Carteira Valor (veja no link abaixo).
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